มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้ง กองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT โดยสัญญาก่อตั้ง ทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

ประโยชน์ของ REIT

ระดับเจ้าของทรัพย์สิน	ระดับผู้ลงทุนทั่วไป	ระดับกองทรัสต์
เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้	ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุน โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหาร จัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย มากขึ้น	ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้ เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ

กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับ REIT

REIT อยู่ภายใต้กฎหมายหลัก 2 ฉบับ ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการของกองทรัสต์และทรัสตีจะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ในขณะที่ใบทรัสต์ถือเป็นหลักทรัพย์ตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลักทรัพย์ฯ) ดังนั้น การออกและเสนอขายใบทรัสต์ รวมทั้งการเปิดเผยข้อมูลต่างๆ จึงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดแห่ง พ.ร.บ. หลักทรัพย์ฯด้วย

โครงสร้างและขั้นตอนการจัดตั้ง REIT

ผู้จัดการ REIT (REIT manager : RM) จะเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อได้รับอนุมัติแล้ว RM จะต้องแต่งตั้งผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (Underwriter) เพื่อนำเอาใบทรัสต์* ไปเสนอขายให้กับผู้ลงทุนซึ่งในลำดับนี้ผู้ที่เข้ามาลงทุนในใบทรัสต์จะมีสถานะเป็นผู้รับผลประโยชน์และเมื่อสิ้นสุดการเสนอขายแล้วผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์จะโอนเงินไปให้กับทรัสตีเพื่อนำเงินที่ได้จากการระดมทุนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสามารถสร้างรายได้ค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ เพื่อที่จะจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนที่เข้ามาซื้อใบทรัสต์

การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ หลักเกณฑ์ที่สำคัญของ REIT ค่าธรรมเนียมที่สำคัญ

ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการ REIT (REIT manager) กรณีเป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรกและยังไม่ได้ตั้งกองทรัสต์หรือผู้จัดการ REIT กรณีที่มีกองทรัสต์ที่จัดตั้งแล้วต้องยื่นคำขอต่อสำนักงาน ก.ล.ต. โดยมีเอกสารสำคัญดังนี้

สัญญาก่อตั้งทรัสต์ (Trust Deed) หรือร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์กรณียังไม่ได้ก่อตั้งทรัสต์

แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (แบบ filing)

รายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน

หนังสือรับรองจากผู้ที่จะทำหน้าที่เป็นทรัสต์

“สำนัก กลต. ดำเนินการสอบทานข้อเท็จจริงภายใน 120 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอพร้อมเอกสารหลักฐานครบถ้วน และแจ้งผลพิจารณาคำขอภายใน 45 วัน นับแต่วันที่สำนักงานได้รับคำชี้แจงต่อข้อสังเกตจากการสอบทานข้อเท็จจริงจากผู้ขออนุญาต” (อ้างอิงจากประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับประมวล) ข้อ 8)

ผู้เกี่ยวข้องหลักของ REIT ผู้จัดการ

คุณสมบัติที่สำคัญ

หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ

ผู้ที่จะเป็น REIT Manager ได้ 1. บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) ที่มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงาน 2. บริษัทที่เป็นนิติบุคคลไทย มีทุนชำระแล้ว ≥ 10 ล้านบาท ประกอบธุรกิจหลักเป็น REIT Manager/ หากมีธุรกิจอื่นต้องมีระบบป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ มีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด มีกรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ไม่มีลักษณะ ต้องห้ามตามที่กฎหมายกำหนด โครงสร้างองค์กรชัดเจน มีความพร้อมของระบบงานและ บุคลากรมีประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุน /จัดหา ผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปี ย้อนหลังก่อนยื่นคำขอ ต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ปี)

ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำนักงาน ก.ล.ต กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงานของ REIT ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REIT และ มูลค่าหน่วยทรัสต์ ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปีและตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ

อ้างอิง : ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สช. 29/2555 เรื่องหลักเกณฑ์เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์และมาตรฐานการปฏิบัติงาน

ทรัสตี (Trustee)

คุณสมบัติที่สำคัญ	หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ
ผู้ที่จะเป็น Trustee ได้ 1. สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตีในปัจจุบัน 2. บริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้น ≥ 99% และได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (เฉพาะ REIT) มีทุนชำระแล้ว ≥ 100 ล้านบาท ทรัสตีต้องเป็นอิสระจาก REIT manager	ดูแลให้ REIT manager บริหาร REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสตี จัดทำบัญชีทรัพย์สินของ REIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา / ดูแลการ เบิกจ่ายทรัพย์สินของ REIT เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสตีและให้ความเห็นต่อเรื่องที่ REIT manager จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่ จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อขอมติพิจารณาเลือก REIT manager รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยน REIT manager)

อ้างอิง : ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ กร. 14/2555 เรื่องหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการ เป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

หลักเกณฑ์ที่สำคัญของ REIT

ลักษณะสำคัญ	รายละเอียด
การก่อตั้ง	สัญญา / ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พรบ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของสำนักงาน ก.ล.ต.
ชื่อ	ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน
ขนาด	ทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขาย ≥ 500 ล้านบาท
การซื้อขายหน่วยทรัสต์	หน่วยทรัสต์ของ REIT ต้องเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ชนิดของหน่วยทรัสต์ (tranch)	แบ่งหน่วยทรัสต์เป็นหลายชนิดได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุน	• ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดหาผลประโยชน์ ในรูปแบบค่าเช่าแต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งในต่างประเทศได้ • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาประโยชน์ ≥ 75 % ของมูลค่าหน่วย ทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่น เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green field Project) ได้ไม่เกิน ร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวม
รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์	สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ • ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ • ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้น ≥ 75% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับ REIT ได้
การจัดหาผลประโยชน์	•ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องไม่ประกอบธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม โรงพยาบาล • ผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย • กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น ค่าเช่าส่วนที่ขึ้นกับผลประกอบการของผู้เช่าต้อง ≤ 50% ของค่าเช่าคงที่
การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน	• ≤ 35% ของสินทรัพย์รวม กรณีมี Investment grade Rating กู้ยืมได้ 60% ของสินทรัพย์รวม • เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ • นำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันได้ • การก่อภาระผูกพันกรณีอื่นต้องเป็นเรื่องปกติในทางพาณิชย์ หรือเป็นเรื่องปกติในการทำธุรกรรมประเภทนั้น
ผู้บริหารจัดการ	REIT manager คุณสมบัติตามเกณฑ์กำหนด
การเสนอขายและจัดสรร หน่วยทรัสต์	• เสนอขายผ่านบริษัทจัดจำหน่าย (underwriter) • ต้องมีผู้ถือหน่วยทรัสต์ ≥ 250 ราย • กระจายให้กับผู้ถือรายย่อยตามเกณฑ์การรับทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน	• ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

ภาษีที่เกี่ยวข้อง

	ภาษีเงินได้นิติบุคคล	ภาษีอื่นๆ
ระดับกองทุน	กองทรัสต์ไม่เสีย	• การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT เจ้าของต้อง เสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ • ค่าธรรมเนียมการโอน เสียอัตราปกติ 2%
	ภาษีเงินได้นิติบุคคล	ภาษีอื่นๆ
ระดับผู้ลงทุน	• กรณีบุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย 10% • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ	• กรณีบุคคลธรรมดา ยกเว้น • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ

ค่าธรรมเนียมที่สำคัญ

รายการ	ค่าธรรมเนียม
สำนักงาน ก.ล.ต.
ค่าธรรมเนียมคำ ขออนุญาตเสนอขาย	คำ ขอละ 100,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการยื่น filing	0.01% ของมูลค่าของหน่วยทรัสต์ทั้งหมดที่เสนอขาย
• ค่าธรรมเนียมการเป็น REIT manager + คำ ขอความเห็นชอบ + คำ ขอต่ออายุการให้ความเห็นชอบ	คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562) คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562)
• ค่าธรรมเนียมการเป็นทรัสตี + คำขออนุญาตประกอบธุรกิจ	(ทั้ง full license / เฉพาะ REIT) คำ ขอละ 30,000 บาท
ตลาดหลักทรัพย์ฯ
• ค่าธรรมเนียมการเข้าจดทะเบียน + ค่าธรรมเนียมยื่นคำขอ	ตามเกณฑ์หุ้นสามัญ 50,000 บาท *
+ ค่าธรรมเนียมแรกเข้า	0.05% ของทุนชำระแล้ว * ขั้นต่ำ 100,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท
+ ค่าธรรมเนียมรายปี	X = ทุนชำระแล้ว (ล้านบาท) อัตราค่าธรรมเนียม % ของทุนชำระแล้ว
	X < 200 200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000 0.035% 0.030% 0.025% 0.020% 0.010%
	ขั้นต่ำ 50,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมการเพิ่มทุน	ยกเว้น

การจดทะเบียน REIT ใน ตลาดหลักทรัพย์ฯ

เพื่อที่จะสร้างสภาพคล่องให้กับผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ในตลาดแรก สำนักงาน ก.ล.ต. ได้กำหนดให้จะต้องนำเอาหน่วยทรัสต์เข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯด้วย โดยต้องมีคุณสมบัติของ REIT และ หน่วยทรัสต์ ดังนี้

คุณสมบัติของ REIT	คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์
ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต. * มี REIT manager และ Trustee ที่มีคุณสมบัติตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. กำ หนด มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย (free float) ถือหน่วยทรัสต์รวมกัน ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด(tranche) แต่งตั้งให้ บจ. ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) (TSD) หรือ บุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์ฯเห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์	กำหนดเช่นเดียวกับกรณีรับจดทะเบียนหุ้นสามัญ ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด ระบุชื่อผู้ถือ ไม่มีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์

อ้างอิง : ข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่องการรับการเปิดเผยสารสนเทศและการเพิกถอนหน่วยทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

การกำกับดูแลภายหลังจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

การเปิดเผยข้อมูลที่สำคัญ : ลักษณะเดียวกับหุ้นสามัญ

	ประเภทข้อมูล	ระยะเวลาที่ต้องเปิดเผย
การรายงานข้อมูล ตามรอบระยะเวลาบัญชี	• มูลค่าทรัพย์สินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยทรัสต์	ภายใน 45 วัน นับแต่วันสุดท้าย ของแต่ละไตรมาส
	งบการเงิน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำปี (ตรวจสอบ)	นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี 45 วัน 3 เดือน / 60 วัน (กรณีไม่ส่งงบไตรมาส 4)
	รายงานความคืบหน้าโครงการลงทุน - กรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แล้วเสร็จ - กรณีแก้ไขการลงทุนในทรัพย์สินหลัก	- ภายใน 30 วัน นับแต่วันสุดท้าย ของรอบระยะเวลา 6 เดือน - นำส่งพร้อมงบการเงินรายไตรมาส
	แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี	3 เดือน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี
	รายงานประจำปี	120 วัน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี
การรายงานข้อมูลตามเหตุการณ์
+ ข้อมูลที่ส่งผลกระทบต่อราคาหลักทรัพย์	เช่น กำหนดวันประชุมผู้ถือหน่วย การได้มาจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ / การทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง / การจ่ายหรือไม่จ่ายผลตอบแทน	เปิดเผยทันที
+ ข้อมูลที่ควรเปิดเผย	เช่น การเปลี่ยนแปลง REIT manager ทรัสตี ผู้สอบบัญชีนายทะเบียน	เปิดเผยภายใน 3 วันทำการ
+ ข้อมูลที่เป็นหลักฐานอ้างอิง	เช่น รายงานการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ รายงานจำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย	นำส่งภายใน 14 วัน นับแต่เกิดเหตุการณ์

การดำรงสถานะ

การดำรงสถานะ (free float)
มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

อ้างอิง : ข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่องการรับการเปิดเผยสารสนเทศและการเพิกถอนหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 51/2555 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไขและวิธีการรายงานการเปิดเผย ข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund การลงทุนใน REIT

ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแลและสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้

หัวข้อ	Property fund	REIT
ลักษณะทั่วไป
โครงสร้างทางกฎหมาย	กองทุนรวม	กองทรัสต์
ขนาดขั้นต่ำ	ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท	เท่ากัน
จำนวนผู้ถือหน่วย	ตอนจัดตั้ง : ≥ 250 ราย หลังจัดตั้ง : ≥ 35 ราย	เหมือนเดิม
การเข้าจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ฯ	หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน	หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง	บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.)	REIT manager ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต.
นายทะเบียน	ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD	ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท.
การลงทุนของกอง
ประเภททรัพย์สินหลัก ที่ลงทุนได้	Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต.	ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่า จะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือ ผิดศีลธรรม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ	ทำไม่ได้	ทำได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ	ทำไม่ได้	ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
การกู้ยืม (Leverage Limit)	ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)	ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade
การเสนอขายและจัดสรรหน่วย
เกณฑ์การเสนอขาย	อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First)	ไม่กำหนดโดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วย ทรัสต์รายย่อยตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์ เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของ จำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี))
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคล ใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน	ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด	ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
แนวทางการกำกับดูแล	คล้ายกองทุนรวม	คล้ายบริษัทจดทะเบียน
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี	ไม่กำหนด	จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี
เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ / รายการที่เกี่ยว โยงกัน	ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย	กำ หนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการโดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ
การดำรงสถานะ (free float)	ไม่กำหนด	มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
ภาษี	• กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล • ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษีเงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียนที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือนก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่ายเงินปันผลจะไม่ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณเสียภาษี	• ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล • ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี

การลงทุนใน REIT

นักลงทุนกลุ่มแรกที่ลงทุนใน REIT คือผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ตอนเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering : IPO) โดยสำนักงาน ก.ล.ต. อนุญาตให้นักลงทุนรายใดรายหนึ่งหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

หลังจากผ่านช่วง IPO ไปแล้ว ผู้ลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งจะต้องเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น ทั้งนี้ REIT จะซื้อขายภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างหมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ข้อพิจารณาก่อนการลงทุน

1. อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ซึ่งมีผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วย เช่น REIT อาจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนาความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงต่อความสม่ำเสมอของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ นั้น ๆ

2. การแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ แต่ละ REIT สามารถแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์เพื่อเสนอขายให้ผู้ลงทุนแต่ละประเภทได้ ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจกับสิทธิและข้อจำกัดของหน่วยทรัสต์แต่ละประเภทที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนด้วย

3. สภาพคล่องของการซื้อขายและราคาหน่วยทรัสต์ที่อาจลดลง เนื่องจาก REIT ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงในด้านสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้ราคาซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็นราคาตามกลไกตลาดซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจมีปัจจัยหลายด้านเข้ามากระทบตั้งแต่เรื่องภาวะเศรษฐกิจ การเมือง หรือแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการคาดการณ์ผลการดำเนินงานในอนาคตของ REIT

ดังนั้น ผู้ลงทุนต้องประเมินตนเองว่าเหมาะสมกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับใดและทำความเข้าใจ ลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนโดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงินปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเพื่อดูว่าผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม:
ตลาดหลักทรัพย์แหงประเทศไทย
โทร. 0-2009-9999
สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
โทร. 0-2033-9999