
ระดับเจ้าของทรัพย์สิน | ระดับผู้ลงทุนทั่วไป | ระดับกองทรัสต์ |
---|---|---|
เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้ |
ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุน
โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหาร จัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย มากขึ้น |
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้ เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ |
คุณสมบัติที่สำคัญ | หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ |
---|---|
ผู้ที่จะเป็น REIT Manager ได้ 1. บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) ที่มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงาน 2. บริษัทที่เป็นนิติบุคคลไทย มีทุนชำระแล้ว ≥ 10 ล้านบาท ประกอบธุรกิจหลักเป็น REIT Manager/ หากมีธุรกิจอื่นต้องมีระบบป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ มีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด มีกรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ไม่มีลักษณะ ต้องห้ามตามที่กฎหมายกำหนด โครงสร้างองค์กรชัดเจน มีความพร้อมของระบบงานและ บุคลากรมีประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุน /จัดหา ผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปี ย้อนหลังก่อนยื่นคำขอ ต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ปี) |
ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำนักงาน
ก.ล.ต กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงานของ REIT ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REIT และ มูลค่าหน่วยทรัสต์ ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปีและตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ |
คุณสมบัติที่สำคัญ | หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ |
---|---|
ผู้ที่จะเป็น Trustee ได้ 1. สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตีในปัจจุบัน 2. บริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้น ≥ 99% และได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (เฉพาะ REIT) มีทุนชำระแล้ว ≥ 100 ล้านบาท ทรัสตีต้องเป็นอิสระจาก REIT manager |
ดูแลให้ REIT manager บริหาร REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสตี จัดทำบัญชีทรัพย์สินของ REIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา / ดูแลการ เบิกจ่ายทรัพย์สินของ REIT เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสตีและให้ความเห็นต่อเรื่องที่ REIT manager จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่ จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อขอมติพิจารณาเลือก REIT manager รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยน REIT manager) |
ลักษณะสำคัญ | รายละเอียด |
---|---|
การก่อตั้ง | สัญญา / ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พรบ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของสำนักงาน ก.ล.ต. |
ชื่อ | ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน |
ขนาด | ทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขาย ≥ 500 ล้านบาท |
การซื้อขายหน่วยทรัสต์ | หน่วยทรัสต์ของ REIT ต้องเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ |
ชนิดของหน่วยทรัสต์ (tranch) | แบ่งหน่วยทรัสต์เป็นหลายชนิดได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด |
ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุน | • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดหาผลประโยชน์
ในรูปแบบค่าเช่าแต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งในต่างประเทศได้ • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาประโยชน์ ≥ 75 % ของมูลค่าหน่วย ทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่น เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green field Project) ได้ไม่เกิน ร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวม |
รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ • ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ • ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้น ≥ 75% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับ REIT ได้ |
การจัดหาผลประโยชน์ |
•ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องไม่ประกอบธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม โรงพยาบาล
• ผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย • กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น ค่าเช่าส่วนที่ขึ้นกับผลประกอบการของผู้เช่าต้อง ≤ 50% ของค่าเช่าคงที่ |
การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน | • ≤ 35% ของสินทรัพย์รวม กรณีมี Investment grade Rating กู้ยืมได้ 60%
ของสินทรัพย์รวม • เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ • นำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันได้ • การก่อภาระผูกพันกรณีอื่นต้องเป็นเรื่องปกติในทางพาณิชย์ หรือเป็นเรื่องปกติในการทำธุรกรรมประเภทนั้น |
ผู้บริหารจัดการ | REIT manager คุณสมบัติตามเกณฑ์กำหนด |
การเสนอขายและจัดสรร หน่วยทรัสต์ |
• เสนอขายผ่านบริษัทจัดจำหน่าย (underwriter) • ต้องมีผู้ถือหน่วยทรัสต์ ≥ 250 ราย • กระจายให้กับผู้ถือรายย่อยตามเกณฑ์การรับทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | • ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
ภาษีเงินได้นิติบุคคล | ภาษีอื่นๆ | |
---|---|---|
ระดับกองทุน | กองทรัสต์ไม่เสีย |
• การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT เจ้าของต้อง
เสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ • ค่าธรรมเนียมการโอน เสียอัตราปกติ 2% |
ภาษีเงินได้นิติบุคคล | ภาษีอื่นๆ | |
ระดับผู้ลงทุน | • กรณีบุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย 10% • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ |
• กรณีบุคคลธรรมดา ยกเว้น • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ |
รายการ | ค่าธรรมเนียม |
---|---|
สำนักงาน ก.ล.ต. | |
ค่าธรรมเนียมคำ ขออนุญาตเสนอขาย | คำ ขอละ 100,000 บาท |
ค่าธรรมเนียมการยื่น filing | 0.01% ของมูลค่าของหน่วยทรัสต์ทั้งหมดที่เสนอขาย |
• ค่าธรรมเนียมการเป็น REIT manager + คำ ขอความเห็นชอบ + คำ ขอต่ออายุการให้ความเห็นชอบ |
คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562) คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562) |
• ค่าธรรมเนียมการเป็นทรัสตี + คำขออนุญาตประกอบธุรกิจ |
(ทั้ง full license / เฉพาะ REIT) คำ ขอละ 30,000 บาท |
ตลาดหลักทรัพย์ฯ | |
• ค่าธรรมเนียมการเข้าจดทะเบียน + ค่าธรรมเนียมยื่นคำขอ |
ตามเกณฑ์หุ้นสามัญ 50,000 บาท * |
+ ค่าธรรมเนียมแรกเข้า | 0.05% ของทุนชำระแล้ว * ขั้นต่ำ 100,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท |
+ ค่าธรรมเนียมรายปี |
X = ทุนชำระแล้ว (ล้านบาท)
อัตราค่าธรรมเนียม
% ของทุนชำระแล้ว
|
X < 200
200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000
0.035%
0.030% 0.025% 0.020% 0.010% |
|
ขั้นต่ำ 50,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท | |
• ค่าธรรมเนียมการเพิ่มทุน | ยกเว้น |
คุณสมบัติของ REIT | คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์ |
---|---|
ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต. * มี REIT manager และ Trustee ที่มีคุณสมบัติตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. กำ หนด มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย (free float) ถือหน่วยทรัสต์รวมกัน ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด(tranche) แต่งตั้งให้ บจ. ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) (TSD) หรือ บุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์ฯเห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์ |
กำหนดเช่นเดียวกับกรณีรับจดทะเบียนหุ้นสามัญ ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด ระบุชื่อผู้ถือ ไม่มีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์ |
ประเภทข้อมูล | ระยะเวลาที่ต้องเปิดเผย | |
---|---|---|
การรายงานข้อมูล ตามรอบระยะเวลาบัญชี |
• มูลค่าทรัพย์สินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยทรัสต์ | ภายใน 45 วัน นับแต่วันสุดท้าย ของแต่ละไตรมาส |
งบการเงิน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำปี (ตรวจสอบ) |
นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี 45 วัน 3 เดือน / 60 วัน (กรณีไม่ส่งงบไตรมาส 4) |
|
รายงานความคืบหน้าโครงการลงทุน - กรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แล้วเสร็จ - กรณีแก้ไขการลงทุนในทรัพย์สินหลัก |
- ภายใน 30 วัน นับแต่วันสุดท้าย
ของรอบระยะเวลา 6 เดือน - นำส่งพร้อมงบการเงินรายไตรมาส |
|
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี | 3 เดือน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี | |
รายงานประจำปี | 120 วัน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี | |
การรายงานข้อมูลตามเหตุการณ์ | ||
+ ข้อมูลที่ส่งผลกระทบต่อราคาหลักทรัพย์ | เช่น กำหนดวันประชุมผู้ถือหน่วย การได้มาจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ / การทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง / การจ่ายหรือไม่จ่ายผลตอบแทน | เปิดเผยทันที |
+ ข้อมูลที่ควรเปิดเผย | เช่น การเปลี่ยนแปลง REIT manager ทรัสตี ผู้สอบบัญชีนายทะเบียน | เปิดเผยภายใน 3 วันทำการ |
+ ข้อมูลที่เป็นหลักฐานอ้างอิง | เช่น รายงานการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ รายงานจำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย | นำส่งภายใน 14 วัน นับแต่เกิดเหตุการณ์ |
การดำรงสถานะ (free float) |
---|
มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
หัวข้อ | Property fund | REIT |
---|---|---|
ลักษณะทั่วไป | ||
โครงสร้างทางกฎหมาย | กองทุนรวม | กองทรัสต์ |
ขนาดขั้นต่ำ | ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท | เท่ากัน |
จำนวนผู้ถือหน่วย |
ตอนจัดตั้ง : ≥ 250 ราย หลังจัดตั้ง : ≥ 35 ราย |
เหมือนเดิม |
การเข้าจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ฯ | หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน | หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน |
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) | REIT manager ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. |
นายทะเบียน | ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD | ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท. |
การลงทุนของกอง | ||
ประเภททรัพย์สินหลัก ที่ลงทุนได้ | Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. | ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่า จะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือ ผิดศีลธรรม |
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ |
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม |
การกู้ยืม (Leverage Limit) | ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) | ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade |
การเสนอขายและจัดสรรหน่วย | ||
เกณฑ์การเสนอขาย | อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) | ไม่กำหนดโดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วย ทรัสต์รายย่อยตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์ เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของ จำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)) |
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคล ใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด | ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
แนวทางการกำกับดูแล | คล้ายกองทุนรวม | คล้ายบริษัทจดทะเบียน |
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี | ไม่กำหนด | จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี |
เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ / รายการที่เกี่ยว โยงกัน | ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย | กำ หนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการโดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ |
การดำรงสถานะ (free float) | ไม่กำหนด | มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี) |
ภาษี | • กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล • ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษีเงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียนที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือนก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่ายเงินปันผลจะไม่ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณเสียภาษี |
• ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล • ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี |